Negli ultimi podcast ci siamo occupati alcuni temi rilevanti per la composizione del proprio portafoglio di attività finanziarie nel tempo, abbiamo parlato dell’importanza di dimensionare correttamente la componente di liquidità e da ultimo della convenienza di investire a piccole dosi.
Anche in considerazione del ritorno dell’inflazione su livelli che non si vedevano da molti anni proviamo a spendere qualche parola su una tipologia di investimento che tipicamente è associata alla protezione del potere d’acquisto: gli immobili.
in Italia una quota molto elevata della popolazione è titolare di immobili e, quello che familiarmente viene definito come l’investimento nel mattone, è tipicamente associato alla stabilità, alla difesa nei confronti delle svalutazioni e più in generale percepito come un’attività che può solo aumentare di valore nel tempo.
La realtà è più complicata di quanto i luoghi comuni possano lasciare intendere e, per valutare in modo razionale come allocare i propri risparmi occorre fare i conti con alcuni elementi solitamente trascurati da chi guarda all’investimento immobiliare con entusiasmo e sfatare qualche mito.
Il primo mito è da sfatare è che gli immobili non perdano mai di valore e che costituiscano in senso assoluto un bene rifugio. Questo assunto è falso perché in primis, trattandosi di attività illiquide, può essere necessario accettare uno sconto sui valori correnti di mercato qualora sia necessario vendere in tempi brevi. In secondo luogo, i prezzi degli immobili possono essere soggetti a momenti di crescita irrazionale noti come bolle speculative, per cui un acquisto fatto in un momento di particolare esuberanza potrebbe evidentemente comportare delle perdite in caso di rivendita successiva quando i valori rientrano su livelli più razionali. In terzo luogo, più in generale i valori del mercato immobiliare sono influenzati dall’andamento di grandezze socio-demografiche, come crescita della popolazione e età media e macroeconomiche come andamento del prodotto interno lordo e livello dei tassi d’interesse. E’ di tutta evidenza che questo tipo di influenza può operare anche a detrimento dei valori.
Chiarito che i prezzi degli immobili possono anche scendere è bene evidenziare che, in modo in apparenza controintuitivo, gli immobili di maggior pregio presentano in genere la minore convenienza come investimento finanziario. Il punto da tenere presente è che per valutare la convenienza di un investimento immobiliare è sempre opportuno cercare di stimare i possibili flussi derivanti da una locazione. Un indicatore rozzo di convenienza è dato dal rapporto tra il canone annuo di locazione e il prezzo medio di mercato. Tipicamente questo rapporto è molto basso per gli immobili di lusso e per quelli ubicati in aree molto ambite (che hanno prezzi di mercato elevati) e più interessante per gli asset periferici e di minor pregio.
Ultimo, ma non per importanza occorre considerare che in Italia la fiscalità gravante sulle compravendite immobiliari è tanto favorevole agli asset qualificati come “prima casa” quanto penalizzante per gli altri casi. Ci sono poi delle agevolazioni nell’imposizione per le locazioni come ad esempio la cedolare secca che può presentare aliquote vantaggiose specie in caso di canone concordato con le associazioni di condomini.
Per riassumere, quando si riaffaccia lo spettro dell’inflazione è fisiologico che si acuisca l’interesse per gli i beni rifugio e tra questi anche per gli immobili. I tre elementi da tenere a mente quando si considerano questa tipologia di attività sono la scarsa liquidità, che può comportare sconti anche significativi a fronte della necessità di vendere in tempi brevi, la fiscalità che nell’ordinamento italiano per immobili diversi dalla prima casa può essere penalizzante e infine il rapporto tra locazione annua e prezzo medio di mercato che ci fornisce una utile indicazione sulla convenienza di questo tipo di investimento.
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