La legislazione di emergenza in vigore nel nostro paese dal mese di marzo e la sospensione di alcune delle attività commerciali è idonea a determinare l'impossibilità della prestazione in capo al conduttore nel contratto di locazione commerciale?

L’obbligazione in capo al debitore nel contratto di locazione è pecuniaria. Il debitore è onerato del pagamento del canone periodico previsto dal contratto.

Sulla base delle norme giuridiche applicabili al rapporto contrattuale non pare possibile sostenere che l’obbligo di sospensione dell’attività commerciali abbia creato un automatico diritto del conduttore a ottenere la sospensione del canone di locazione commerciale.

Osservando la questione nell’ottica della tutela del conduttore la soluzione è da cercarsi proprio nella sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione.
Avuto riguardo alla utilizzazione del bene locato per lo scopo dedotto nel contratto.

Il conduttore non può, per una causa a lui estranea, utilizzare l’immobile per la ragione per cui lo aveva locato.
Vero è che il conduttore continua ad avere la disponibilità dell’immobile (è possessore titolato). Ma la sospensione dell’attività determina il venir meno della possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto.

Da ciò possono trarsi valide argomentazioni a sostegno della sospensione del pagamento dei canoni di locazione. Per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza.

La sospensione, tuttavia, non si ritiene possa operare in via automatica. Rendendo, invece, necessario che il Conduttore manifesti al Locatore la volontà di sospendere il pagamento del canone quale conseguenza della chiusura della propria attività disposta dalla decretazione d’urgenza.
Tenendo a mente che allo stato non ci sono provvedimenti che autorizzino la sospensione del pagamento dei canoni di locazione in favore di aziende, imprenditori, associazioni le cui attività sono stato sospese.

Il Locatore, in assenza del pagamento dei canoni, allo stato sarebbe legittimato ad agire per recuperarli. E per promuovere un procedimento di sfratto per morosità.
Diversamente, la tempestiva formalizzazione al Locatore della decisione di sospendere il pagamento del canone e delle relative motivazioni potrebbe frenare la proprietà dall’assumere iniziative contro il Conduttore. 

E dare a quest’ultimo quantomeno un po’ di respiro in un momento di estrema difficoltà.

Il primo tentativo nei confronti del Locatore dovrebbe essere l’invio di una comunicazione con la richiesta di sospensione del canone di locazione per il periodo di chiusura delle attività. Come previsto dalla decretazione d’urgenza.

Naturalmente ogni contratto ha contenuti differenti e disciplina interessi particolari. E il mancato pagamento del canone può comportare una serie di conseguenze in termini di inadempimento e di responsabilità contrattuale.

E', quindi, consigliabile rivolgersi a un consulente esperto per un esame delle specifiche clausole contrattuali.
Così come per valutare, conseguentemente, la migliore strategia adottabile nel caso concreto.

Tale strategia potrebbe realizzarsi anche nella scelta di avviare un procedimento di mediazione volto alla ricerca della migliore soluzione per evitare la risoluzione del contratto per inadempimento.

La soluzione migliore per la valorizzazione del rapporto contrattuale si individua nell’apertura di un valido canale di comunicazione che possa portare alla migliore soluzione nell’interesse delle parti contrattuali.

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