LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

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Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DEVENEZUELA
PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Buena parte de las actividades económicas que permiten facilitar el acceso de los venezolanos y venezolanas a bienes y servicios se desempeñan en establecimientos adecuados de manera especial para la venta de productos o la prestación del servicio. Estos establecimientos se ubican en inmuebles cuyas características, uso y destino difieren de las que detentan otras edificaciones, como las viviendas y la infraestructura pública.

Por lo anterior, quienes desempeñan actividades comerciales o de servicios necesitan acceder al sector inmobiliario, cuyo comportamiento es distinto al de los propios sectores comercial, industrial y de servicios. Tradicionalmente, los propietarios de inmuebles procuran obtener una renta sobre la base del capital representado en sus edificaciones, bien desempeñando en ellos alguna actividad productiva, o dándolos en alquiler a terceros para que éstos desempeñen tales actividades, a cambio de una remuneración, proporcional al "valor" del inmueble, considerada su vida útil.

Sin embargo, es evidente que el sector inmobiliario Nacional, especialmente el dedicado al arrendamiento con fines comerciales o de servicios ha tenido en los últimos años un comportamiento especulativo, procurando una participación mayoritaria en los beneficios obtenidos por quienes desempeñan las actividades verdaderamente productivas, argumentando el aumento de los costos de construcción y, por ende, del valor "real" de sus inmuebles, a pesar de un escenario en el que la gran mayoría de los materiales e insumos de construcción están sometidos a regulaciones de precio justo y las importaciones de maquinarias y equipos exoneradas de tributos nacionales. Ante situaciones como éstas, es deber ineludible del Estado venezolano procurar el equilibrio entre las partes del Juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra el texto constitucional, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido una protección especial, permitiendo el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en una verdadera situación de equilibrio.



Así, los estudios, análisis y debates con los distintos sectores, llevadas a cabo por el Gobierno Bolivariano permitieron identificar una alta e importante incidencia del costo por arrendamiento inmobiliario en las estructuras de costo de los prestadores de servicios y oferentes de bienes, principalmente en los grandes centros comerciales. Este alto costo no tiene justificación alguna considerando que la renta que resulta del arrendamiento inmobiliario tiene su origen en la acumulación de capital, y no en un actividad realmente productiva que genere trabajo y, por tanto, riqueza.

En tal sentido resultó, conclusión necesaria ordenar las relaciones que vienen estableciéndose entre comerciantes y propietarios de los inmuebles destinados al uso comercial, a fin de hacer claras, transparentes y estables las reglas de tales relaciones, impidiendo así que en situaciones de baja oferta de inmuebles o restricción de la oferta por razones de ubicación o prácticas desleales, los propietarios de las edificaciones, principalmente los grandes propietarios de establecimientos en multipropiedad, se encontrarán en una situación de ventaja frente al comerciante.

Por otro lado, así como el arrendatario requiere esa protección especial, la reconstrucción y bienestar del sector inmobiliario depende en buena medida de reglas claras, y de un régimen jurídico y administrativo que impida que las prácticas aisladas de incumplimiento intencional, fraudes y otras desviaciones de los arrendatarios desmotiven la construcción de establecimientos para el uso comercial y de servicios, su adecuación y mantenimiento. De esta manera, el sistema de arrendamientos inmobiliarios se complementa con funciones suficientes a cargo de un órgano especializado en la actividad comercial, mejorando la actuación administrativa, el control y el estímulo estatal. Así, la protección a las partes, las reglas claras y un mejor desempeño institucional, promoverán un empuje consistente en el sector de arrendamientos inmobiliarios de uso comercial y de servicios.

Las labores de fiscalización y control dirigidas a detectar conductas irregulares que perturben el normal desenvolvimiento de la economía nacional, han sido normadas de manera especial en el instrumento presentado en esta ocasión, incorporando fórmulas de participación democrática como los Comités Paritarios de Administración de Condominio, instancias de coordinación entre propietarios y arrendatarios que permitirá la toma consensuada de decisiones, favorables de forma equitativa para todas las partes. Estas fórmulas participativas garantizan la construcción del socialismo en sectores donde tradicionalmente se pensó que las particularidades de las relaciones sociales de producción entre los sujetos del sector impedirían la práctica socialista. Ello demuestra que la suprema felicidad social del pueblo, la sociedad igualitaria, incluyente, productiva, humanista y el desarrollo de todas y de todos es posible en todos los sectores y actividades, sustentado en el rol del Estado democrático y social de derecho y justicia, consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos.

Este Decreto Ley se estructura en diez (10) capítulos y cuarenta y cuatro (44) artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias y una (01) Disposición Final, distribuidos de la siguiente manera:

Capítulo I: DISPOSICIONES GENERALES, contentivo del objeto, ámbito de aplicación, el órgano y ente responsable del cumplimiento de las disposiciones establecidas en el Decreto Ley.

Capítulo II: DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA, relativa al vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, así como los deberes y derechos generados en razón de dicha relación.

Capítulo III: GARANTÍAS, establece que el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste, protegiendo a los sujetos de aplicación del Decreto Ley.

Capítulo IV: DE LOS CONTRATOS, prevé los requisitos, estipulaciones que deben contener los mismos, así como la prorroga legal ante el vencimiento del contrato.

Capítulo V: DE LOS CÁNONES, SU PAGO Y FIJACIÓN, donde establece que se efectuará el canon de arrendamiento, el plazo de prescripción, la obligación por parte del arrendador de entregar una factura legal y el método para la fijación del canon de arrendamiento.

Capítulo VI: DE LOS SOBREALQUILERES Y GASTOS CONDOMINIALES, establece que todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador.

Capítulo VII: DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, se regula lo relativo a la venta del inmueble destinado al uso comercial, previendo que la preferencia ofertiva la tenga el arrendatario, así como lo relativo al retracto legal en razón la violación de dicha preferencia.

Capítulo VIII: DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES, prevé las causales de desalojo y las prohibiciones.

Capítulo IX: DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL, se establece la competencia a los Juzgados de Municipio, en relación a los actos administrativos que emanen del órgano rector en la materia.

Capítulo X: SANCIONES, se establece que los sujetos de aplicación del Decreto Ley que incumplan con las estipulaciones previstas, serán sancionados por el órgano rector en la materia, o la instancia bajo su adscripción que este designe mediante multas. DISPOSICIONES TRANSITORIAS, se regula lo relativo al régimen transitorio a los contratos, se suspende la ejecución de medidas cautelares, se ordena la supresión de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

DISPOSICIONES DEROGATORIAS, se derogan todas las normas que coliden con lo dispuesto en el presente Decreto Ley.

DISPOSICIONES FINALES, se establece la entrada en vigencia del Decreto Ley.