HO EREDITATO UN IMMOBILE: COSA POTREI FARCI IN OTTICA INVESTIMENTO?
Guarda il video completo qui 👉🏻 https://www.youtube.com/watch?v=XmiR0KFTrx0

Questa è una domanda che mi è stata posta e in questo video ti racconto cosa abbiamo fatto senza soffermarci sulla parte burocratica della successione in sé, che richiederebbe un video dedicato, ma sui ragionamenti fatti nell’ottica di decidere cosa poter fare con un immobile completamente da ristrutturare.

Nel video le foto di come abbiamo trovato l’immobile e la sua storia, perché dietro ogni immobile c’è sempre una storia.

Come si vede dalle foto, in questo appartamento ci viveva una persona che si era un po' lasciata andare nei suoi ultimi anni di vita, infatti è stata poi trasferita in una casa di cura e l’appartamento è rimasto chiuso fino al momento della successione.

Abbiamo trovato un appartamento completamente da ristrutturare (tutto da rifare) sporco e pieno di oggetti personali: la primissima cosa da fare è stata quella di organizzare uno sgombero con un’impresa al quale ho dato anche io una mano.

Una volta liberato da tutto abbiamo messo sul tavolo le possibilità su come sfruttarlo in ottica investimento affinché potesse generare un ritorno economico.

Le possibilità sono 2:

• venderlo e con la somma impostare un piano di investimento
• metterlo a reddito

Il mio consiglio è stato quello di venderlo per due motivi:
1) Gli immobili ereditati non sono soggetti a plusvalenza
2) Ottimizzare il rendimento

Per la messa a reddito è meglio preferire immobili più piccoli e in zone meno care perché il valore di acquisto dell’immobile non è proporzionale al potenziale canone da locazione.

Mi spiego meglio riportando l’esempio numerico che avevo proposto ai proprietari nel video. Nonotante i proprietari avessero capito la proposta, hanno deciso diversamente.

Qui subentra un concetto di fondamentale importanza: chi mi conosce sa che vivo di emozioni, ma con i numeri le emozioni non ci devono essere. I proprietari non se la sentivano di vendere perché erano legati da un punto di vista emotivo, pertanto, la decisione finale è sempre di chi investe.

Quindi passiamo subito a ragionare come metterlo a reddito. La prima cosa da chiedersi è A CHI voglio destinare il mio immobile e in che modalità di contratto (Tradizionale 4+4, Medio termine, Short rent) per capire come ristrutturarlo.

Abbiamo coinvolto un tecnico per valutare un progetto e un computo per poi farci fare dei preventivi dalle imprese.

Il mio consiglio circa la messa a reddito è stato il medio termine sfruttando la vicinanza all’università per docenti e studenti che hanno bisogno di una locazione dal mese all’anno, ma la proprietà era ed è tuttora propensa ad un affitto breve, turistico perché c’è la fama che si guadagna tanto. Mettendo da parte il ritorno economico che poi va esaminato nel dettaglio, per me era importante mettere sul mercato soluzioni per chi cercasse una sistemazione dal mese all’anno, dato che manca questo tipo di prodotto in zona e chi si sposta per 6 mesi di erasmus o 2 mesi per lavoro, andare in hotel non è sostenibile. Queste persone hanno bisogno di avere una sistemazione per sentirsi a casa. Chi viene a Milano per 3 giorni o una settimana che gira e visita la città, può tranquillamente andare in albergo, così da contribuire al settore ricettivo.

Nelle foto si vede il progetto definito di un piccolo trilocale con due camere (anche l’altra è diventata doppia). Abbiamo preferito mantenere le stanze più ampie, il bagno di una dimensione vivibile: in questo caso la doccia non è stata messa dove consigliavo ma dopo il lavandino, soffocando un po l’ambiente e l’ingresso è diventato un piccolo living con cucina a vista e sfruttato una nicchia per creare un ripostiglio visto che non avevamo cantina e solaio.

Che lavori abbiamo fatto? TUTTO!! Oltre le demolizioni indicate nel progetto abbiamo rifatto il massetto, tutto l'impianto elettrico che non era assolutamente a norma, l'impianto idraulico, la predisposizione per l'aria condizionata. Il riscaldamento è a pavimento ma non l’abbiamo toccato. Abbiamo mantenuto il gas per la cucina anche se io avevo consigliato l’induzione che, oltre a piacermi di più, la trovo molto molto più sicura. Infine abbiamo sostituito tutti i serramenti, messo le tapparelle elettriche, rasato e pitturato.

L’abbiamo locato a due studenti, quindi abbiamo previsto tutto l’arredo e il coarredo necessario per permettere ad un fuori sede di sentirsi come a casa e dedicarsi solo allo studio.

Questo è il risultato finale!

Fammi sapere cosa ne pensi e se hai commenti o opinioni da condividere scrivimi qui nei commenti! Ci vediamo al prossimo video per il prossimo investimento!

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